房产开发商托交给房产代理商后怎么做会计分

来源:新会计准则编辑:天津会计网2019-05-11 13:40
摘要:

在整个房地产营销进程中,发展商、规划院、建筑商、署理商、银行、广告公司、装饰公司、园林景观公司、物业处理公司等,形成了一串休戚相关的“生态圈”。他们一起享用、服......

在整个房地产营销进程中,发展商、规划院、建筑商、署理商、银行、广告公司、装饰公司、园林景观公司、物业处理公司等,形成了一串休戚相关的“生态圈”。他们一起享用、服务于同一商场,一起参加和完结房产的“营销”作业。开发商愈加专心于自己的职责,把营销作业交由署理商完结,由专业人士做专业之事,这样能够整合业界优势资源,在竞赛中占据有利的方位。这现已成为房地产界一起认可的形式。在将楼盘托付给署理商出售之前,首要要对署理商进行比较、评价。一般调查以下几个方面:有许多策划公司缺少文明底蕴,乃至没有一丝一毫的文明气味,仅仅一两个职工从前做过售楼作业,卖过一些高楼,就组成了署理公司。或是,因为有联系,认得开发商老总,便组成署理公司,招聘出售人员,这些来自“四面八方”的“八路军”作业本质良莠不齐,有作业三、四年的事务员,有的像阿姆斯壮初次登陆,许多企划公司底子没有署理才干,更谈不上策划,策划是什么,他们自己都搞不明白。因而,了解署理公司的企划理念是很重要的。它标志着该署理公司的专业水准。智力结构:策划,并非靠勤勉就能担任,它是一项归纳才干要求适当高的脑力活动,并且,需求多方面的专家协作完结,需求那种具有“全局着眼,枝节着手”的“全才”,但,这些仅仅根底,最严苛的要求是:企划总监是个极具灵性的、有着超然感悟并廉备极度理性剖析才干的归纳体。商场调研,关于每个企划公司而言,或许硬性的数据,不同不太大,但,对这些凉冷的数字进行深加工后,能散发出对出售的热忱并找出商场的入口处,不是从事过或是作业多的人就能担任的。一起,智力结构也表现出署理商的组织架构是否完好、是否有序。一支编制不完善的部队能形成对“敌人”铁桶式的围困冲击?企业文明:一家没有企业文明的公司,犹如没有魂灵的木乃伊!没有方针、没有方向、没有规范、没有要求、没有什么要坚持的、也没有什么要摒弃的。几千万元、乃至几个亿的房产托付其署理,您不觉得有点悬?是否成功地推介过,与你现在欲开发的项目相类似的楼盘,这一点很重要,阅历决议了署理出售的作业组织是否有条有理;是否有针对性;是否能掌握该项意图商场脉息,并能根绝不应发作的事。当然,成绩不是指某一个个案的光辉,而是因长时间运营,垒积而拱起的视觉特效。稍纵即逝、风光一时的光环,常常是命运惹的祸。当然,有些较小之项目,也可延聘那些有实战阅历、刚创立的、有才调的小公司。因为任何一家有肯定实力的大型署理公司,也从前渺小过。不行彻底以成绩一叶障目。业界口碑:在调查署理商时,无妨多向业界同行及署理商、广告公司了解欲托付的署理商的布景状况、为人处事的情绪。一个口碑欠安的署理商,必定是险象环生、山穷水尽,很难打开他的作业,因为,它得不到各界力气的支撑与信任,得到的资讯太少,推行的成绩,那就可想而知了。最重要的是,遭受波折时,口碑欠安的署理商自身就是一道坎。所采纳的战略不是竭尽全力、强行打破,而是脚底抹油——溜之大吉。硬件设备:硬件指的是署理商的作业场所、作业设备、交通工具、资料库、信息库、制服等。对硬件的调查能够承认署理商是否“游商”;是否暂时组成;是否具有营销策划署理的“长征”动力;或是只感到房地产是个能挣几个铜子的行当,从不考虑长时间,一旦想收手,便溜得连小鬼都寻不着他的影子。处理才干:一家企划公司的实力怎么,并非资金说了算,再雄厚的资金力气,在不良的处理才干下,终将被融化得尘尽灰散。企划,不是资金密布性作业,是智业。能将发展商给予的一份条件,释放出多么的能量,取决于处理力。处理力的强与弱体现在:①职工的根本作业状况及精神面貌;②根本作业本质;③作业场所规划与空气刻画。④职工之间的配合度。⑤项目推介的正确性等等。这儿不再一一列举。总归,纤细之处见功夫,假如这些纤细之处能得以注重,那么,略大一点的事他们必定用心而为,如遇大事,定当倾囊而力!这样的公司值得信任。因为各署理商的布景不同、生长阅历不同,所以他的拿手面便有所不同,有的署理商是从出售开端起步;有的从广告规划入门;也有的是弃处理而开端介入房地产出售,因而,各署理商的拿手面就有所偏重。有的拿手企划,有的拿手广告宣传,有的拿手出售,有的拿手商场招商;有的拿手出售写字楼;有的拿手推行住所。别的,各署理商的客户群也纷歧样,有的署理商的客户群仅限于本地,有的署理商能拓宽本省客户,更有的署理商有海外的客户源。因而,要细心评价、考量。假若,经过调查,承认了署理商的才干,接下来要留意是对署理商进行有用的监控。署理商与发展商的方针是不彻底共同的,不管出售作业进展得顺畅与否,均会呈现这样或那样的误差。发展商假如对署理商失掉有用的监控,将呈现不良现象:)定价过低:署理商是凭成绩收取佣钱,下降价格对拥金的收益影响微乎其微,可是,关于出售而言却是帮上大忙,因而,不良的署理商会运用“大数”的原理寻求局部利益,献身整体完善出售的方针,剽完最上层的油,开发商好。相关于署理商,开发商更具实力。就算相同的薪酬待遇、相同的提成份额,也要去开发商那里。因为一般的开发商,会对出售成绩杰出人员,进行大额奖赏的。尤其是年末的时分,奖金会十分丰盛的。别的,开发商很少拖欠出售人员的薪酬,署理公司假如成绩欠好的话,拖欠薪酬是正常现象。第三,从个人心思上来说,为开发商卖房比替署理商卖房,更具有心思优势。房地产署理商一般是以署理该批项目为首要产品,与一般仲介署理个零星单个产品房不同,可是作业界容近似都是帮忙房地产出售,仅仅目标不同,一个是开发商,一个是个人一般来说署理商会比仲介公司在项目产品上投入更专业一点署理进程中开发商都会因出售完结后,付出一笔署理费用给署理公司作为酬金,此费用最终当然转嫁到顾客身上,可是署理进程因为有署理商的运作,会比自建自销的开发商在操作上更专业对顾客而言更是专业的购房参谋自建自销一般来说,优点是能为顾客节约约的署理费用(还须看开发商是否情愿下降价格,有的开发商虽自建自销但也不必定会将费用回馈给顾客),可是因为自建自销的一些广告署理事务不行专业,往往出售速度不行快,专业度不行,也会还会发生更大的本钱顾客也不必定能占到优点总而言之,无论是署理出售仍是自建自售都存在必定的距离,顾客不必定都能知道,找专业署理公司也好,标榜自建自销也罢,顾客唯有多做功课,尽力剖析,比较才干不吃亏至於作业方面; 署理公司就是专业的署理房产出售的公司,自建自销就是开发商自己树立的营销团队进行出售,二者作业界容迥然不同,仅仅一个是甲方一个是乙方的人物算了自建自销的房地产开发商,书面意思就能看出是自己建自己出售,而署理商,仅仅担任项意图出售作业这一环节,跟前者比起来,类似于其间一个部分罢了,假如你要是想进入房地产出售这一行,能够给你诚实的主张。署理商,是最能训练人的当地,要求严厉,规则多,假如你什么都不明白,进去之后在出来,会是一个很优异的地产出售人员。就是要多喫苦,多下功夫。开发商,相比较而言,就自在的多,相同能学到东西,可是压力方面就小点,我的主张是,假如你不怕喫苦,刚开端进入这一行,先去署理公司,假如不想过多的磨炼自己,去开发商最好,相对轻松。打开悉数 房产证处理大多由开发商一致处理,也能够由业主个人处理,这首要仍是看购房者与开发商关于相关事宜是否有合同约好,假如有即按约好履行,假如没有则需求与开发商进行洽谈。假如自己想要节约时间和精力,尽量首选托付开发商或署理公司处理,在运用银行按揭借款的状况下,假如银行在住宅按揭借款合同中强制参加“要求开发商帮忙将产权证收押”、“需托付开发商署理产权证”条款,则只能托付开发商或署理公司处理。 而即便托付开发商或署理公司处理产权证,购房者仍能够挑选是由开发商或署理公司代收代交契税、公共修理基金、印花税等税费,仍是开发商或署理公司仅处理产权证请求手续,契税和公共修理基金等税费仍由购房者自己交纳,这将对应不同的处理流程。 因而在挑选之前,购房者必定要看住宅按揭借款合同是否有相关规则。别的,有些当地法规规则,房子处理部分和土地处理部分不对购房者个人处理事务,此刻购房者也只能托付开发商或署理公司处理产权证。是一次性付款或借款现已还清,则购房者彻底能够自行处理。 自行处理要做好以下预备: 若购房者决议个人自行处理产权证,则要留意以下处理程序: 一、断定开发商现已进行初始挂号,即完结大产权。 购房合同中应对开发商处理初始挂号的时限加以约好,尤其是开发商处理初始挂号的最终期限以及处理结束后的及时告诉职责等,清晰不及时处理应当承当的补偿职责。 二、到处理部分收取房子(地)所有权挂号请求表。 能够事先向开发商问询,产权证应该在哪个部分处理,然后直接向该部分查询,避免跑冤枉路。假如要办两个证,有可能要跑两个部分,领两份不同的请求表。 三、拿测绘图表因为测绘表是挂号部分断定产权证上标示面积的重要依据,因而是必需的资料之一。 四、填写表格、盖章、收取相关文件。 在前面问询相关部分时,必定要清晰需收取哪些文件,一次领完全,免除奔走之苦。 五、交纳公共修理基金、契税无论是小区收取仍是由银行代收,都需求保留好交纳凭据,这两笔金钱的交纳凭据是处理产权证的必需文件,一旦丢失会影响产权证的处理。 六、提交请求资料。

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